عناصر اجرایی یک پروژه ساختمانی شامل تعداد افراد و گروه های بسیار زیادی در سطوح متعدد و مختلفی می باشد و مدیریت این عناصر در راستای دستیابی به اثربخش ترین کاربری از افراد درگیر در هر پروژه می باشد .
نمودار زیر بیانگر دسته بندی کلی این عناصر می باشد .
کارفرما
درتعریف هر پروژه، اولین شخص کارفرما می باشد . کافرما شخصیست که پروژه را تعریف میکند و برای ساخت آن با مشاورین طراحی و پیمانکاران همکاری می کند . کارفرما میتواند شخص حقیقی یا حقوقی باشد .
شخصیت حقیقی یا خود سرمایه گذار مستقیم پروژه می شود یا به طور خاموش . در این روش سرمایه به طور غیر مستقیم فراهم می شود . برای مثال این کارفرمای حقیقی فقط زمین پروژه را به طور کالا وارد پروژه می نماید.
کارفرمای حقوقی دیگر یک شخص نبوده و میتواند یک شرکت رسمی و یا یک ارگان باشد . برای مثال در پروسه ساخت یک بیمارستان، کارفرما وزارت بهداشت بوده و در طول انجام پروژه امکان تغییر وزیر و معاون وزیر و … وجود داشته ولی تغییری در وضعیت پیشروی پروژه بوجود نخواهد آمد زیرا هدایت پروژه منوط به یک شخص نخواهد بود .
کارفرمای پروژه میتواند به صورت مستقیم و یا غیر مستقیم در سرمایه گذاری پروژه نقش داشته باشد . در سرمایه گذاری مستقیم، سرمایه پروژه از طرف کافرما تامین میشود و در سرمایه گذاری غیر مستقیم، سرمایه گذاری پروژه نیز توسط پیمان کار کل فراهم شده و در سودآوری پروژه سهیم می شود .
بعد از تعریف پروژه توسط کارفرما، پروژه نیاز به طراحی خواهد داشت که این امر بر دوش مشاورین خواهد بود .
مشاورین و طراحی پروژه
در پروژه های با مقیاس کوچک، کارفرما با مشاور به صورت فرد به فرد در تماس خواهد بود . اما در پروژه های با مقیاس بزرگ، کارفرما یک دفتر فنی را استخدام می کند . برای مثال در پروژه ساخت یک بیمارستان، کارفرمای حقوقی پروژه، نیاز های خود را به دفترفنی اعلام میکند و این دفترفنی، با تعداد زیادی نیروی متخصص پروژه را طراحی می کند. این نیروی متخصص شامل مهندسین معمار، سازه، مکانیک، برق، مشاور برنامه ریز و مشاور بهره برداری و … می شود .
مشاورین طراح تا پایان ساخت پروژه با کافرما همراه خواهند بود اما مشاور بهره بردار در زمان طراحی، المان های طراحی شده را با واقعیات بهره برداری از پروژه هماهنگ می کند و در حین بهره برداری پروژه نیز با آن در تماس خواهد بود و حداکثر سوددهی و راندمان پروژه را تضمین خواهد کرد . همچنین ایجاد تمهیداتی برای برندسازی پروژه و هماهنگی های لازم برای تعمیرات پروژه در حین بهره برداری نیز بر عهده او می باشد . مشاور برنامه ریز، نیازهای پروژه را در زمان طراحی به صورت دقیق به دفتر فنی معرفی می کند و واقعیات انجام پروژه را با کارفرما هماهنگ می کند
مثال در طراحی یک هتل، دو سیستم طراحی کلی وجود دارد : هیلتونی و شرایتونی . هتل های هیلتونی سوداوری خود را بر پایه تعداد اتاق های خود، و هتل های شرایتونی بر پایه رستوران ها و اتاق های جلسات و … برنامه ریزی می کنند . کارفرما نشست هایی را در 3 فاز صفر ( کانسپت ) و فاز یک و فاز دو با مشاوران طراح برگذار می کند . مشاوران بعد از انجام تحقیقات در مورد موقعیت جغرافیایی و کشش بازار و … بهترین انتخاب را در تخصص خود به کارفرما معرفی می کنند . مشاوره برای انتخاب این موضوع که با توجه به تمام شرایط مذکور، چه نوع هتل بیشترین سودآوری را برای کارفرما خواهد داشت بر عهده مشاور بهره برداری می باشد .
فاز صفر ( تعریف )
فاز صفر، مرحله تعریف پروژه می باشد . تعریف پروژه شامل تعریف نیاز ها، منابع و کالبد آن پروژه است. کانسپت یا همان مفهوم، بیانگر ایده کلی از ساخت پروژه، سبک طراحی و جلوه سازه می باشد . برای مثال مجموعه ای که ویژگی اصلی خود را شفافیت در انجام امور می داند در سازه خود از حداکثر میزان جداره شیشه ای استفاده می کند . مرحله کانسپت معمولا مربوط به مشاورین معمار می باشد . در همین مرحله، مشاورین سازه، برق و مکانیک پیشنهاد های اولیه خود را جهت بررسی و تعریف پروژه بیان می کنند .
فاز یک ( تحلیل )
پس از طی مرحله فاز صفر، ابتدا مهندس معمار شروع به کار کرده و نقشه فاز 1 خود را تحویل می دهد . نقشه فاز یک معماری شامل ابعاد دقیق سازه و فضاها به همراه کاربری ها، سیستم سازه ای پیشنهادی، مکان و ابعاد ستون ها، مسیر های عبوری و مکان رایزر ها و … ( همگی با دقت 80% ) می شود .
در همین زمان انتخاب سیستم ها شروع می شود . مشاورین سازه، برق و مکانیک، گزارش فاز یک خود را بر طبق نقشه معماری فاز یک اعلام می کنند . در این گزارش، تعاریف سیستم ها بیان می شود و ارجحیت یک سیستم به سیستم بعدی بیان می شود . برای مثال طراح سازه ارجحیت اسکلت فلزی را به اسکلت بتنی بیان می کند و دسترسی به مصالح در موقعیت سایت، قیمت تمام شده و مقاومت سازه را مقایسه می کند . طراح مکانیک سیستم پیشنهادی خود را معرفی میکند و عملکرد آن، مصرف و بازدهی انرژی و هوشمند بودن یا نبودن و … را توضیح می دهد.
نکته: یکی از اشتباهاتی که در صنعت ساخت و ساز ما از طرف مشاورین وجود دارد بدین شرح است که گزارشات فاز صفر و فاز یک ادغام شده و در یک زمان تحویل می شوند . بنابراین کارفرما زمانی برای بررسی و تصمیم گیری در
